Contractul de închiriere și punerea în executare

Contractul de închiriere și punerea în executare. O întrebare des întâlnită în cazul persoanelor care dețin un imobil, pe care vor să-l închirieze, este următoarea: contractul de închiriere este valabil doar dacă este autentificat la notar sau înregistrat la ANAF? Ori este suficient ca acesta să fie încheiat printr-un înscris sub semnatură privată, semnat de către părți, fără nicio altă formalitate?

În cele ce urmează, vom transmite câteva informații importante referitoare la formalitățile ce trebuie îndeplinite în cazul încheierii unui contract de închiriere și, totodată, cum poate fi acesta influențat de respectivele formalități.

Ca o chestiune prealabilă, precizăm că, potrivit legii, părțile dintr-un contract de închiriere poartă denumirea de locator (persoana care dă imobilul spre închiriere) și locatar (persoana care închiriază imobilul).

În ceea ce privește forma pe care trebuie să o îmbrace, contractul de închiriere se încheie în mod valabil prin simpla înțelegere dintre părți, cu excepția cazului în care legea prevede altfel. Altfel spus, nu este necesar ca respectiva înțelegere dintre părți să fie încorporată într-un înscris pentru valabilitatea contractului de închiriere.

Deși acordul părților, exprimat verbal, dă naștere unui contract de închiriere valabil, totuși respectiva convenție nu va putea fi dovedită foarte ușor în situația unui litigiu, în lipsa unui înscris din care să rezulte în mod concret condițiile contractuale, drepturile și obligațiile părților, durata contractului, modalitatea de încetare a acestuia, precum și alte posibile situații avute în vedere de către părți, dar care nu au fost expuse și în scris.

Distinct de aspectul privind încheierea valabilă a contractului de închiriere și posibilitatea dovedirii sale, există anumite cazuri particulare în care nu este suficient ca respectivul contract să îmbrace doar formă scrisă, ci trebuie îndeplinite și anumite formalități prevăzute de lege pentru a genera anumite efecte juridice.

Contractul de închiriere și punerea în executare. Cu titlu de exemplu, cele mai frecvente situații conflictuale pe care noi le-am identificat în practică apar în legătură cu remediile pe care le au deținătorii imobilelor închiriate (locatorii) în cazul când:

1. fie locatarul nu plătește chiria în termenul convenit de părți;
2. fie locatarul refuză să restituie imobilul la încetarea contractului ce a intervenit în urma expirării termenului sau a denunțării unilaterale.

În prima situație de mai sus (neplata chiriei la termen), locatorul poate să solicite executorului judecătoresc, în temeiul contractului de închiriere, executarea silită a locatarului pentru partea de chirie neplatită doar dacă: a) contractul a fost înregistrat la ANAF sau b) contractul a fost autentificat de catre un notar public.

Pentru cea de a doua situație (refuzul locatarului de a elibera imobilul la încetarea contractului), se impune să distingem următoarele două ipoteze:

• ipoteza nr. 1: când contractul de închiriere încetează prin expirarea termenului pentru care a fost încheiat și nici nu se consideră că a intervenit un nou contract între părți –  în atare situație, locatorul poate recurge la executarea silită a obligației de eliberare a imobilului, cu consecința evacuăriii chiriașului, dacă: a) contractul s-a încheiat pe o anumită perioadă determinată care a expirat și b) contractul a fost încheiat prin înscris sub semnătură privată și a fost înregistrat la ANAF sau contractul a fost autentificat de notar (chiar și fără înregistrare la ANAF).
• ipoteza nr. 2: când contractul de închiriere a încetat ca urmare a exercitării dreptului de denunțare unilaterală – în atare situație, locatorul poate recurge la executarea silită a obligației de eliberare a imobilului, cu consecința evacuării chiriașului, dacă: a) s-a împlinit termenul de preaviz ca urmare a denunțării unilaterale a contractului și b) contractul a fost încheiat prin înscris sub semnătură privată și a fost înregistrat la ANAF sau contractul a fost autentificat de notar (chiar și fără înregistrare la ANAF).

De ce este important să fie respectate formalitățile de mai sus în cazul contractului de închiriere?

Îndeplinirea acestor formalități este importantă, pe de o parte, din perspectiva celerității pentru executarea silită a obligațiilor neexecutate de către locatar, iar, pe de altă parte, pentru evitarea unor costuri ulterioare cu un potențial litigiu. De exemplu, în situația în care părțile încheie un contract de închiriere constatat printr-un înscris sub semnătură privată (așadar fără intervenția notarului sau fără ca respectivul contract să fie înregistrat la ANAF), executarea silită a obligației locatarului nu va putea fi dispusă decât în temeiul unei hotărâri judecătorești.

Totodată, recomandarea noastră este ca, la încheierea unui contract de închiriere, să fie analizat cu mare atenție conținutul acestuia deoarece, în eventualitatea unui litigiu, clauzele respectivului contract pot face diferența între succes sau eșec.

Pentru mai multe informații suplimentare în legătură cu acest subiect, te invităm să iei legătura cu echipa noastră de avocați care poate oferi toate îndrumările de care ai nevoie pentru redactarea unui contract de închiriere care să îți protejeze drepturile și interesele, în orice situație.

De asemenea, poți urmări articole de interes pentru afaceri pe paginile noastre de LinkdIn și Facebook sau pe site-ul nostru.

Av. Brîndușa Dincă – OTD Lawyers